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同村村民间签订的共享房屋使用权的合作建房协议是否有效

日期:2021-05-10 17:46:55 浏览次数:66
  【案情简介】
  
  林某与许某系同村村民。许某与其丈夫蔡某于1981年9月生育了一女蔡某甲,一家人共同居住于一层平房内。1990年5月蔡某因病死亡。1994年9月,旧平房发生继承,许某是蔡某甲的法定代理人,最终旧平房的所有权由许某取得。1996年10月,许某出具“土地使用权转移情况具结书”,说明房产情况后取得了旧平房的《集体土地建设用地使用证》。因旧平房较旧,林某与许某经协商,约定双方共同对平房进行翻建,所需费用由林某提供,双方同时对翻建后房屋的使用和管理进行了其他相关约定。2003年,旧平房被翻建成三层新房,依照协商,林某分得新房靠东边的三层共计二十二间,林某分得房间后用于出租。2007年9月,林某与许某签订《建房合作协议》,对房屋的分配、使用予以明确,并约定:遇国家征用拆迁,安置补偿款双方各得一半。同月,许某签订公证委托书,委托林某办理翻建后新房的房屋权证和土地使用权证等相关事务。在取得的《土地使用权证》和《房屋所有权证》上,许某均被记载为所有权人。在上述事实发生的过程中,蔡某甲没有提出异议,亦未主张权利。经查明,林某与许某的委托关系于2009年经诉讼解除,次年,林某为行使分得新房的使用权与许某发生争执并报警。
  
  林某以本人出资与许某合作改建房屋,且签有《建房合作协议》,本人已经履行义务,现新房拆迁,许某不履行协议为由,提起诉讼,请求确认《建房合作协议》有效,判令本人对翻新后的房屋产权享有一半的份额。
  
  许某辩称:《建房合作协议》并未约定林某享有新房屋的所有权,其只是享有出租使用权;旧平房系本人与丈夫蔡某的共有财产,本人女儿蔡某甲享有继承权,应为共同所有人,《建房合作协议》没有经过蔡某甲的同意和签名,依法无效。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
  
  一审中,蔡某甲要求以第三人参与诉讼,一审法院以其与本案无利害关系而未予许可。
  
  【案件办理】
  
  1.继承人与被继承人育有一名子女,被继承人死亡时,子女尚未成年,继承人是子女的法定代理人。被继承人生前所有的房产发生继承时,继承人向土地管理行政部门出具其取得房产的说明。经土地管理部门确认后,被继承房产登记在继承人一人名下。子女成年后,其未向有关部门主张权利,亦未在继承人处理房产的过程中主张过权利。因此,在房产登记人为继承人的情形下,应认定房产为继承人所有,故继承人与他人之间因房产产生的纠纷与子女无关,其无权请求参加诉讼。
  
  2. 宅基地使用人系农村村民,其仅享有宅基地的占有、使用、收益、处分权能,而宅基地所有权归村集体所有。宅基地遵循一户一宅原则,使用权不得转让。使用人欲对旧房改造,但因资金不足,遂与他人合作对旧房进行翻建,双方签订协议,并对新房的使用等进行约定。协议中并未涉及宅基地的转让,其他内容亦并不违反法律规定,故协议有效且新房的部分占有、使用、收益权能转移于他人,所有权不发生变化。新房拆迁使得他人对新房的占有、使用、收益权能消灭,协议对补偿款的约定视为补偿,合法有效。
 
同村村民间签订的共享房屋使用权的合作建房协议是否有效(图1)
  
  【审判结果】
  
  确认《建房合作协议》中关于第一层、第二层房产占有、使用和收益权的分割及遇国家征用时补偿款分配的条款合法有效;驳回林某的其余诉讼请求。
  
  【律师点评】
  
  1.根据法律规定,未成年子女不享有完全的民事行为能力,父母作为其法定代理人,依法享有相关事项的处分权力,可以代理子女处理法律事务,放弃权利等包括在内。被继承人死亡时,其配偶、父母、子女依法是第一顺序继承人,对被继承人的财产同时享有平等的继承权,即被继承人死亡时,如若配偶、父母、子女都健在,被继承财产原则上平分后分别继承。在继承时,未成年子女的父母作为法定代理人依法享有代子女放弃继承等的相关权利。依《中华人民共和国物权法》的规定,我国不动产采用登记公示主义,即不动产登记在谁名下,就认定登记人为该不动产所有人,有相反证据证明的除外。
  
  本案中,蔡某死亡时,女儿蔡某甲与妻子许某作为第一顺位继承人,对其财产同时享有平等继承权。当蔡某的房产发生继承时,蔡某甲有权继承其应得的份额。由于蔡某甲是未成年人,许某成为蔡某甲的法定代理人,对于蔡某甲相关的法律事务享有相应的处分权力。许某出具的继承情况说明将自己描述为房产的唯一继承人,在法定代理的权限内代蔡某甲放弃继承,且土地管理部门确认说明的内容后,将房产的所有人变更为许某。另外,蔡某甲成年后没有主张其应继承该得的房产份额,且在许某处理房产的过程中亦未主张权利。因此,房产所有人为许某,其享有房产的完全所有权,蔡某甲与本案纠纷没有利害关系,无须参加诉讼。
  
  2.在我国,土地都是国家或集体所有,私人不享有土地的所有权,土地也无法在市场上自由流通、交易。农村宅基地归村集体所有,但村民仍享有除所有权转让外的宅基地占有、使用、处分、收益权能。我国《物权法》规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。在宅基地上表现为村民可以在宅基地上自由建房,即可以自主决定以何种方式建造什么样的房屋等,且建成房屋的所有权归村民,与宅基地所有权分离,不归村集体所有。村民可以自由处分宅基地上的房屋,将房屋的占有、使用、收益、处分等权能转移给他人,且因国家征收等行为造成宅基地使用权能等消灭的,对补偿款的分割依法有效。
  
  本案中,许某享有农村宅基地的使用权,且宅基地上的房屋所有权归其所有。因房屋太旧,许某没有足够资金对旧房予以翻建,遂与同村村民林某协商,由林某出资合作建房,并约定林某享有部分房屋的使用权等。许某与林某的合资建房行为没有使得宅基地的使用权转移,许某也是在法律允许的范围内自行处分享有的宅基地权能,协议内容不违法。由于宅基地具有不可转让性,林某无法获得房屋的所有权,但可以依法行使占有、使用、收益、处分等权能,当国家征用等行为造成其权利消灭时,有关补偿款的分割约定可以视为权能消灭的一种补偿,故许某与林某的建房协议有效,林某享有翻建后新房的一半使用权,且可以主张其应得的国家征收补偿款。