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出卖人的转卖价减去合同中交易价是否为一房二卖的差价损失

日期:2021-05-10 18:01:13 浏览次数:72
  【案情简介】
  
  刘某于2000年8月3日与房地产公司订立西安市外销商品房预售契约,契约中规定:刘某购买本房地产公司的房屋,购房价为1 372 838元。刘某分别于2005年8月1日、2005年9月17日取得该房屋所有权证和土地使用证。刘某于2007年7月15日向徐某出具收条,收条中载明,刘某以138万元的价格将其所有的上述房屋出售给徐某,现已收到购房款100万元,剩余购房款等到该房屋的房产证过户后付清,于此同时,刘某将有关该房屋的相关资料均交付于徐某,并在当天将该房屋交付给了徐某。
  
  之后,刘某于2011年1月23日与姜某订立存量房屋买卖合同及补充协议,合同中约定,刘某将其在2007年7月15日出售给徐某的房屋现以352万元的价格出售给姜某,由姜某承担购房款所产生的税费,双方对该房屋办理了房屋买卖委托公证,其后姜某支付了70万元定金用于支付刘某的银行贷款。姜某在当天取得房屋所有权证后支付刘某242万元的购房款,剩余的40万元购房款将在刘某交付房屋当天支付。房屋交付应在2011年3月31日前完成,在此之后的所产生的费用均由姜某承担,其支付自产权转移当日到房屋交付日期间的租金,即12 000元/月,但如果刘某未按约定交付房屋,则姜某据此可不支付剩余购房款,即40万元,其与租户解除租约所产生的费用若超出剩余购房款的数额,姜某有权向刘某追讨。姜某应配合刘某,解除其他与刘某相关的租约。姜某于2011年1月30日取得房屋所有权证。
  
  徐某遂以刘某与姜某之间签订的房屋买卖合同侵犯其与刘某之间的房屋出售约定为由,提起诉讼,请求判令确认其与刘某于2007年7月15日签订的买卖合同效力;刘某返还购房款138万元及利息,并赔偿装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元;姜某对上述债务承担连带给付责任。
  
出卖人的转卖价减去合同中交易价是否为一房二卖的差价损失(图1)
 
  【案件办理】
  
  我国法律规定依法成立的合同受法律保护,订立合同的双方当事人均应依照合同约定履行双方各自的合同义务。房屋所有者在将房屋交付给房屋买卖合同相对人之后,又将该房屋另行出售,其行为构成一房二卖的根本违约行为,直接导致其与合同相对人的房屋买卖合同履行不能,应承担相应的违约责任。在计算该违约责任应承担的赔偿数额时,应依照收益法的原则,即以出卖人转卖房屋的价格减去其在违约合同中的约定交易价格,以此作为房屋出卖人对善意合同相对人的违约赔偿数额。
  
  【审判结果】
  
  确认原告徐某与被告刘某于2007年7月15日签订的针对西安市朝阳区建国路88号(7-10)7号楼808室房屋的买卖合同有效;被告刘某于判决生效后十日内返还原告徐某购房款100万元;被告刘某于判决生效后十日内赔偿原告徐某差价损失214万元;驳回原告徐某其他诉讼请求。
  
  【律师点评】
  
  在房屋买卖合同中,因合同当事人一方违约,合同的相对人无法达成合同目的,造成其期待的合同利益无法达成,此时需要违约一方的合同当事人赔偿合同相对人的经济损失。因为房地产市场处于上下起伏的状态,当前的房屋市场价和当事人签订房屋买卖合同时双方约定的房屋价款之间存在差价,而这种差价就是合同相对人所期待的利益损失,该损失在当事人双方签订房屋买卖合同时是应该能够预见的。因此,合同相对人可据此主张其可得利益损失。在保护合同相对人的可得利益损失时,对违约一方的违约损失计算应按照《收益法》的规则,即违约一方将其所有的房屋转卖后的价格与违约合同中当事人已实际交易的价格之间的差价,以此差价作为合同违约一方的违约收益,对合同相对人进行赔偿。对此《中华人民共和国合同法》的一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作出了明确规定。
  
  结合上述内容,在一房二卖的民事纠纷中,出卖人在将房屋交付买方之后,又将该房屋另行出售给他人,导致其与买方的买卖合同履行不能,其行为属于根本违约行为,应承担相应的违约责任,在计算其违约赔偿时,可用出卖人转卖同一房屋的价格减去其在违约合同中的实际交易价格,以此差价作为房屋的出卖人对善意买受人的赔偿。